Saviez-vous que dans un dossier de vente le notaire a, entre autres, comme rôle de s’assurer que les titres de la maison dont vous vous portez acquéreur sont clairs?

Un dossier immobilier comprend plusieurs étapes et prend au notaire plusieurs heures à préparer. L’étape qui nous intéresse aujourd’hui est celle que l’on appelle une recherche – ou un examen – des titres.

Au Québec, chaque propriété détient une fiche immobilière inscrite au Registre foncier. C’est sur cette fiche que l’on retrouve l’historique du lot soit tous les transferts de propriété qui ont pu avoir lieu sur ce lot (terrain + propriété) depuis son établissement ainsi que tous les droits auxquels le lot peut être assujetti. C’est cette fiche immobilière que le notaire examine pour être en mesure de vous assurer que vous serez, une fois la transaction terminée, propriétaire à part entière de votre maison, et ce, sans mauvaise surprise.

L’examen des titres est, en d’autres termes, l’examen légal de tous les actes qui ont pour effet de transférer le droit de propriété ou d’accorder des droits relativement à l’immeuble. Ces actes se doivent de respecter les règles de droit applicables à l’époque de leur confection, lesquelles peuvent être nuancées par les nouvelles règles de droit, lorsque précisé par la loi. C’est au notaire de s’assurer que le droit de propriété a bien été transféré. Pour ce faire, le notaire portera une attention particulière notamment à la capacité des parties, à la désignation de l’immeuble, aux règles particulières à certains contrats (donations, transmissions par décès, transmissions forcées…) ainsi qu’aux droits pouvant être publiés contre le lot tel qu’une servitude de vue ou encore de passage.

La plupart des notaires effectue un examen de la chaîne des titres sur une période d’au moins trente (30) ans en arrière en ce qui concerne les actes translatifs de droit afin de couvrir le délai de prescription extinctive (extinction par le temps) de l’hypothèque immobilière et remonte jusqu’au début en ce qui concerne les droits publiés contre le lot. Ainsi, le notaire s’assure qu’aucune charge n’affecte valablement l’immeuble lors d’un changement de propriétaire. De plus, ce délai englobe largement le délai pour la prescription acquisitive (acquérir par le temps), lequel est de dix (10) ans. Toutefois, précisons que l’on ne peut prescrire contre l’État, par conséquent, si le droit de propriété n’a pas été valablement transmis entre l’État et le premier acquéreur de l’immeuble, l’immeuble appartient toujours à l’État. Donc, malgré que ce soit une procédure rarissime, pour une sécurité maximale, il est préférable d’établir la chaîne des titres de l’immeuble jusqu’à son origine.

Lors de son examen de titres, le notaire vérifiera aussi le certificat de localisation, mais l’importance d’un certificat de localisation à jour fera l’objet d’une prochaine chronique.

Vous êtes présentement à la recherche d’une propriété? Il nous fera plaisir de répondre à vos questions alors n’hésitez pas à communiquer avec nous pour être bien informés de vos droits avant la signature de votre offre d’achat.